Quando un immobile cambia proprietà dopo un decesso, sorgono spesso dubbi su quali agevolazioni fiscali si possano applicare. Un discorso che riguarda soprattutto la famosa prima casa. Non si tratta solo di norme complicate: le imposte di successione incidono davvero sul valore che si eredita. Insomma, chi prende in eredità una casa può accedere a certi benefici, a patto di rispettare alcune condizioni precise – e poi, chi si occupa della pratica deve conoscerle bene: errori o distrazioni portano spesso a spese inattese.
Basta guardare la legge italiana: permette di estendere le agevolazioni della prima casa anche in caso di successione, ma la faccenda è ben più complessa rispetto a quando si compra o vende un’abitazione. C’è spesso più di un erede: e la situazione patrimoniale di ognuno influenza come – e se – si applicano le agevolazioni. Chi vive in città, dalle parti di Milano o Roma, lo sa bene: un immobile spesso è condiviso, magari senza che tutti lo utilizzino personalmente, però tutti usufruiscono in qualche modo di vantaggi fiscali.
Quando e come si applicano le agevolazioni prima casa in successione
Il nodo per capire le agevolazioni in questi casi si trova nell’articolo 69 della legge n. 342 del 2000. Qui si spiegano le regole sulle imposte ipotecarie e catastali a importo fisso per la prima casa. La legge dice che il beneficio spetta se almeno uno degli eredi valida i requisiti per acquistare la prima abitazione – non serve che tutti li abbiano.
Al momento della successione, chi compila la dichiarazione deve indicare – o con una dichiarazione sostitutiva o nel quadro EH – il possesso dei requisiti. Dato non secondario: fare bene questo passaggio porta a una bella riduzione delle imposte ipotecarie e catastali. Procedura tecnica, certo, ma che alleggerisce molto il carico fiscale agli eredi.
Di solito, un solo beneficiario ha i requisiti richiesti. Capita però che l’immobile sia diviso tra più eredi. E qui la regola dice: se almeno uno ha diritto all’agevolazione, allora la si applica a tutto il gruppo. Un dettaglio non da poco, soprattutto per le case situate nel comune di residenza o dove si lavora – in quel caso, la legge limita le agevolazioni a un solo immobile con le relative pertinenze. Chi si occupa di pratiche simili spesso nota che questa limitazione evita grane o spese extra.
Quando la proprietà è frazionata tra più eredi, basta che uno solo soddisfi i criteri per estendere l’agevolazione a tutti gli altri. Così le imposte si applicano in misura fissa in modo uniforme. Cambi di residenza o differenti situazioni patrimoniali non creano problemi o disparità tra eredi, anche se sembrano complicate.
Le regole e i controlli da non sottovalutare nei passaggi ereditari
Le dichiarazioni fatte durante la successione circa i requisiti per le agevolazioni hanno valore legale identico a quelle in una compravendita. Per questo l’amministrazione fiscale svolge controlli serrati per scovare eventuali falsità.
Se un erede dichiara diritto all’agevolazione ma non si trasferisce nell’abitazione entro 18 mesi, o fornisce dati non veritieri, scatta l’obbligo di versare le imposte normali più le sanzioni. Strano ma vero: se in successioni con più eredi uno solo mente, il beneficio decade per tutti. Però le multe vanno solo a chi ha fatto la dichiarazione mendace, mentre gli altri semplicemente perdono l’agevolazione: un dettaglio interessante da conoscere.
L’Agenzia delle Entrate ha ribadito più volte il concetto – la chiarezza e la precisione in queste situazioni sono da non sottovalutare. Poi, chi risiede all’estero? Anche queste persone possono usufruire degli sgravi sulla prima casa, purché l’immobile ereditato sia in Italia. Idem per chi lavora fuori dal Paese ma possiede una casa legata all’attività lavorativa svolta all’estero.
Un’ultima annotazione riguarda gli immobili dichiarati inagibili dopo calamità naturali: lì esistono agevolazioni ad hoc, pensate per facilitare il passaggio di proprietà e dare una mano a chi eredita situazioni complicate. Negli ultimi tempi, il numero di richieste per successioni è cresciuto – anche grazie a misure come l’autoliquidazione delle imposte o la possibilità di dilazionarle. Vero, chi si trova in tutto questo deve fare i conti con un patrimonio, certo, ma anche con una serie di ostacoli burocratici non da poco, che richiedono attenzione e – diciamo – un po’ di esperienza.